Avaliação Imobiliária o que é?
Em uma explicação simples, a avaliação imobiliária é a verificação feita por um profissional dessa área, estabelecendo de forma correta qual real valor de um imóvel, seja para locação ou venda dele.
Quando a avaliação de imóveis é feita de maneira certa, o bem é precificado de forma justa e condizente com a realidade mercadológica, dessa forma, tanto o proprietário como os interessados em comprar ou alugar os imóveis tem uma informação coerente e atualizada sobre os valores.
Durante as negociações, o preço é uma pauta constante e muitas vezes empecilho para o fechamento de um acordo. Contudo, quando há um laudo atestando que a avaliação do imóvel foi feita e determina um valor, fica mais simples discutir esse ponto tão delicado.
Para que a informação sobre o preço levantado seja realmente confiável, o profissional deve realizar uma avaliação mercadológica ciente de que deve considerar primariamente, se o bem em avaliação tem fins comerciais ou residenciais, é industrial, rural ou urbano.
Existem legislações que regem essa questão, então é bastante apropriado que conte com a ajuda profissional de uma empresa especializada em avaliar imóveis, o que poupa trabalho para todos e garante um resultado assertivo.
Por exemplo, a ABNT regulamenta como as avaliações devem ser feitas com bases nas normativas abaixo considerando o tipo de imóvel:
NBR 14653-1 para avaliação de imóveis e bens em geral;
NBR 14653-2 para avaliação de imóveis da região urbana;
NBR 14653-3 para avaliação de imóveis da região rural;
NBR 14653-4 para avaliação de empreendimentos em geral;
Cada uma dessas normativas estabelecem regras claras sobre como o profissional deve proceder nas vistorias, e quais pontos principais deve verificar para realizar seu trabalho de maneira correta, transparente e precisa.
Por que fazer uma avaliação imobiliária?
A resposta para essa questão é bastante simples: um profissional habilitado e com a vivência diária neste mercado é a pessoa ideal para lhe passar informações e dados precisos relacionados ao imóvel.
Mas não é só isso, quando alguém decide fazer a avaliação por conta própria geralmente não consegue realizar uma verificação precisa, isso porque o trabalho em si demanda análises muito específicas como:
- Levantamento dos preços da região e isso requer uma amostragem;
- Avaliação da estrutura do imóvel de forma minuciosa;
- Valores reais por dimensão, m² ou hectares por exemplo;
- Região onde o imóvel está e sua posição dentro dela (proximidade de centros comerciais, parques, estações de trem ou metrô, localização do andar no caso de prédios, etc.;
- Demanda versus imóveis disponíveis da localidade determinada.
Esses são apenas alguns pontos de análise para exemplificar como a avaliação de imóveis se faz necessária para garantir um posicionamento adequado para quem desejar vender e também para quem compra ou aluga.
Somente uma avaliação imobiliária poderá dar a certeza de que o bem tem seu valor de acordo com o mercado, sendo justos para a realidade econômica do momento.
Existem na internet inúmeras informações incentivando pessoas a realizar a verificação desses dados por conta própria, o que de fato, não é impossível. No entanto, a precisão e a maneira de realizar o trabalho realmente demandam um profissional, pois a variáveis analisadas são muitas e tem pesos diferentes.
Avaliação mercadológica de imóveis
Existem situações onde a avaliação mercadológica se torna simplesmente essencial para que não haja erros ou controvérsias para nenhuma das partes, no momento de lidar com a compra ou venda de imóveis.
E que situações são essas? Vamos listar algumas, aquelas que consideramos as mais comuns, confira abaixo:
- Arrendamento de imóveis;
- Partilha de imóveis entre herdeiros;
- Inventários;
- Venda de imóveis;
- Locação inicial ou para revisão de valor de aluguel;
- Imóveis destinados à leilão;
- Contratação de seguros residenciais ou rurais;
- Financiamento de imóveis novos ou usados;
- Recebimento ou pagamento de indenizações;
- Para finalidades tributárias como ITR, ITBI, ITCD e IPTU por exemplo;
- Fusão, incorporação ou separação de imóveis corporativos.
Além dessas, existem outras situações que vão apontar a necessidade de saber com precisão os valores de um imóvel, de acordo com o mercado imobiliário paras as diferentes localidades e fins.
Após concluída a análise do bem, é emitido um laudo de avaliações seguindo as normas da ABNT e este passa a ser oficial e utilizado para quaisquer finalidades das quais listamos acima, e ainda outras que talvez não constem, pois listamos aquelas que consideramos as principais.
A avaliação imobiliária de acordo com cada tipo de imóvel
Conforme mencionamos anteriormente, cada imóvel terá seu valor mercadológico medido e influenciado por muitas variantes, inclusive as normativas da ABNT das quais falamos em outro tópico.
Vamos agora falar um pouco mais sobre como devem proceder os profissionais da área imobiliária, e como é importante contar com a ajuda deles para qualquer situação em que seja necessário avaliar um bem dos principais tipos abaixo:
Nos imóveis urbanos é preciso considerar informações como:
- Finalidade, residencial ou comercial por exemplo;
- Tipo, se é uma casa/apto. pronto ou em construção, escritório, um terreno, lote ou gleba etc.;
- A forma de agrupamento, se é condomínio, lotes ou complexo corporativo, etc.
Nos imóveis rurais é preciso considerar informações como:
- Aptidão agrícola, se há ou não exploração do local, se é usado para pecuária, ou agricultura e até mesmo para turismo;
- Tamanho do imóvel;
- Localização;
- Valores agregados ao local, em maquinário fixo ou removível ou recursos naturais que seja fruto de benfeitorias, dentre outros pontos para avaliar.
Essas são as informações básicas que é preciso levar em conta quando o profissional vai proceder com a avaliação imobiliária de quaisquer bens que se encaixem em um dos tipos acima.
Conclusão
Para muitas pessoas a avaliação imobiliária é algo desnecessário ou sem grandes propósitos, mas tentamos através desse artigo explicar melhor como ela funciona, para que fosse possível compreender como ela é importante dentro do mercado imobiliário nas mais diversas situações.
Conhecer o real valor de um imóvel, traz a segurança necessária para qualquer intenção: compra, venda ou locação e isso realmente só pode ser feito de maneira confiável por um profissional habilitado para isso. Isso sem mencionar, outras situações, como as judiciais e tributárias por exemplo.
Considerando que as variantes a serem avaliadas são muitas e ricas em detalhes, de fato, não sendo um especialista algo pode ficar de fora.
Além disso, só um profissional pode emitir um laudo correto validando tudo que ele fez e especificando os dados de maneira objetiva.
Esperamos que com esse artigo tenha sido possível ampliar seus conhecimentos sobre para que serve a avaliação imobiliária e da importância da análise mercadológica, para que imóveis sejam precificados corretamente.
Daniel Aleixo
Eng. Agrônomo
Membro Titular do IBAPE/MS – CREA/MS 12.577/D
